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总 则

为了加强商品房价格管理、维护房产市场价格秩序，促进房地产业发展，推进住房制度改革，根据国务院国发（1993）60号文件精神、《江苏省价格监督条例》及国家、省有关文件规定，结合本市实际，制定本实施细则。

本实施细则所称的商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的房屋。

凡在本市辖区内从事商品房开发和经营活动的单位，均应遵守本实施细则。

商品房价格管理，应符合国家政策和法律、法规，保障国家利益，兼顾生产者、经营者和消费者利益。普通住宅商品房（含安居工程、解困解危、经济实用房、拆迁安置房等）实行政府定价，高标准住宅（指豪华、别墅式商品房和非住宅商品房）核批基础价格，放开销售价格。

商品房价格的确定，应本着有利于推进住房制度的改革，有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则，以合理成本为基础，同时考虑商品房的质量、结构、功能、地段、层次、朝向以及市场供求情况等因素，因时因地合理制度。

商品房销售价格的构成

商品房销售价格的构成

成本构成：

土地征用和房屋拆迁费：指法律、法规和规章规定的补偿、补助、安置等费(旧城改造中的房屋拆迁需折价充减成本)。

前期工程费：指商品房正式开工前所必须发生的规划设计、水文地质勘察测绘、通水、通电、通路、土地平整等费用。

房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用。

附属公共设施费：指列入建筑安装施工图预算项目、与主体房屋相配套的非营业性附属公共设施费用。

公共基础设施费：指开发项目内应与商品房同步建设的道路供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

管理费：指开发经营单位为组织经营活动所必需发生的费用。按本款1至5项之和为基数的2－3％计收，由物价部门在核定商品房价格时根据具体情况确定。

利息支出：指开发经营单位在开发项目内发生的流动资金银行贷款的利息净支出。按本款1－5项之和的30％为基数，根据当地银行同期贷款利息计算。七层（含七层）以下的商品房计息时间最长不超过一年半，八层（含八层）以上商品房计息时间最长不超过二年半。

上述列入商品房成本项目的各项费用，必须严格按照经批准的商品房开发项目规划设计方案（实际发生项目）执行。

税金：按国家税法规定缴纳。

利润：普通住宅商品房法定利润为本条成本构成项目1－5项费用总和的6－10％（微利房为3－4％）；高标准住宅和非住宅商品房法定利润率为本条成本构成项目1－5项费用总和的10－12％。

商品房差价

地段差价：商品房的地段差价，由市、县物价部门会同有关部门，根据本地商品房市场供求状况，体现宏观调控的原则确定。地段差价收益归当地政府所有，由物价部门在审核价格时监督收缴，全部存入同级财政部门在建设银行开设的专户，用于城市基础设施建设和商品房价格调节基金。

质量差价：由市、县物价部门根据县以上建筑质量监督部门确认的建筑质量，在最高不超过商品房建筑安装工程造成1％的浮动幅度内确定。

层次、朝向差价：商品房层次、朝向差价，由市、县物价部门根据本地具体情况确定。层次、朝向差价在商品房销售价格上相应增减，但每幢房屋增减差价的代数和应等于零。

材料差价：材料差价由市、县物价部门根据当地市场综合平均差价确定，并定期公布。材料差价不得计取利润。

第七条 商品房销售价格计算方法

建筑安装工程造价＝前期工程费＋建筑安装费

成本价格＝建筑安装工程造价＋土地征用和房屋拆迁费＋附属公共设施费＋公共基础设施费＋管理费用＋利息支出

商品房销售价格（基准价格）＝成本价格＋税金＋利润＋材料差价＋地段差价±层次差价±朝向差价±质量差价

第八条 代收费用

城市市政公用基础设施配套费，由建设主管部门统一收取，交同级财政专户储存，专款专用，具体标准按有关文件规定执行。

国家和省批准收取的行政、事业性收费，可列入代收费用，但必须严格按照规定收费项目、标准和征收对象执行，使用财政部门统一制定的收费票据。市、县物价部门核定商品房销售价格（基准价格），应同时按规定审核代收费用，并在商品房销售价格批文中明确由购房者承担的代收费用。

商品房价格管理



第九条 商品房价格实行统一领导，分级管理。市物价局会同市建设主管部门、建行审核在市区从事商品房经营活动的开发企业的商品房价格，由市物价局行文批准执行。县物价部门会同县建设主管部门、建行负责审核本行政区域内商品房价格，由县物价部门行文批准执行。

第十条 普通住宅商品房价格管理

预售价格：普通住宅商品房的开发经营单位必须在商品房开发项目开工后一个月内测算预售价格，将有关资料报物价部门审查认可后，方可与购房者签订商品房销售合同。

销售价格：普通住宅商品房开发经营单位必须在商品房建成竣工验收前，提出商品房正式销售价格报告和有关资料报物价部门，物价部门会同建设主管部门、建行按有关规定在一个月内审查商品房工程造价（以建设银行审定的工程预、决算为依据）和各种费用，核定销售价格，由物价部门行文批准执行。商品房开发经营单位和购房者必须按审批后的正式销售价格及时结清财务帐目。

放开销售价格的商品房价格管理

核批基准价格：高标准住宅商品房和非住宅商品房应执行本实施细则规定的商品房价格构成，在工程结束后一次性申报审批基准价格，放开销售价格。基准价格作为有关部门计征税费依据。

申报成交价格：房地产开发经营单位在商品房销售后一个月内，必须向市、县物价部门如实申报实际成交价格。

罚 则

下列行为属违反本实施细则的行为：

不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；

越权定价和擅自提价的；

不按规定如实申报商品房定价成本的；

擅自向商品房摊派、收费或提高收费标准的；

违反商品房销售面积计算规定，短给面积，进行价格欺诈的；

不按规定申报放开销售价格商品房实际成交价格的；

其它违反本实施细则的行为。

对有本实施细则第十二条行为之一的，由物价部门依照《中华人民共和国价格管理条例》、《江苏省价格监督条例》及有关规章予以处罚。

附 则

涉外商品房价格除国家法律、法规另有规定外，均按本实施细则执行。

本实施细则由市物价局负责解释。

本实施细则自发布之日起施行，一九九四年二月十六日市物价局等五个部门印发的《连云港市商品房价格管理实施办法》同时废止。